ana sayfa  iletişim  
Ana Sayfa > İstanbul Büyükşehir Belediyesi
İnteraktif Uygulama
e-belediye
 
Meclis Kararları
Karar Özeti:
Ümraniye Inkilap Mahallesi 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi
Karar Tarihi:13.06.2013
Karar No:1221
Dosya No:1221
Karar:

Planlama Müdürlüğü’nün  27/ 05  /2013 gün ve  2013- 3985   sayılı yazısında;
İlgi:   a) İlgilisinin 27/03/2013 tarih, Pl.3985 sayılı yazısı ve eki 1/5000 ölçekli nazım imar planı
       değişiklik teklifi.
b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın 20.08.2004 tarih, S/89 sayılı Genelgesi ve
     20.08.2004 tarih, S/90 sayılı Başkanlık Onayı.

TALEP:İlgi (a) dilekçe ile; Ümraniye İnkılap Mahallesi 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parselin 280ki/ha yoğunluklu Konut Alanından TAKS:0,50  KAKS:2,90 Hmax:45,50 koşullarında Otel Alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi tarafımıza iletilmiştir.

MÜLKİYET: Ümraniye 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parsel şahıs mülkiyetinde olup 806m2 büyüklüktedir ve 16/01/1998 yılında edinilmiştir.

MEVCUT DURUM:Hava Fotoğraflarında yapılan incelemede; 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parselin boş olduğu saptanmıştır.

PLANLARDAKİ DURUM:Ümraniye Y.Dudullu 5854 parselin teklife konu kısmı, 18/08/2004-19/03/2005 onanlı 1/5000 ölçekli Ümraniye Aşağı-Yukarı Dudullu Esenşehir Ihlamurkuyu ve Yeni Çamlıca Mahalleri Nazım İmar Planı’nda 280 ki/ha yoğunluklu Konut Alanında
16.08.2011 t.t'li Elmalıkent, Kazım Karabekir, İnkılap ve Atatürk Mahallelerinin bir kısmını içeren 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ise 3-3/İ-3/3 yapılanma şartlarında Konut+Ticaret Alanında, küçük bir kısmı yolda kalmaktadır.
07.12.2012 T.T'li Elmalıkent, Kazım Karabekir, İnkilap ve Atatürk Mahallelerinin bir kısmını içeren Uygulama İmar Planı Plan Notları Revizyonunda "Ticaret+Konut alanında, ayrık nizam olarak yapılaşabilen tüm parsellerde meri planda verilen inşaat alanının aşılmaması kaydıyla TAKS:0.40, h max:45.50 m alınarak uygulama yapılabilir ve parsellerin meri plandaki inşaat alanları bodrum kat alanı (zemin kat konturunu aşmayacak şekilde)+zemin kat alanı+normal kat alanları+Ç.A.P alanları (normal kat alanının %40'ı kadar) toplamından hesaplanır." denilmektedir.
1/1000 ölçekli uygulama imar planı genelinde yapılan incelemede yapı nizamlarının tamamıyla ikiz nizamdan oluştuğu saptanmıştır. Plan notları veya lejantında ikiz nizama ilişkin herhangi bir hüküm bulunmadığı gözlenmiştir.  İlçe Belediyesinden alınan bilgiye göre parsel büyüklükleri el verdiği oranda planda ikiz nizam olarak görülen parsellerde de ayrık nizam olarak ruhsat verildiği, planın tamamı ikiz nizam olarak düzenlenmiş olsa bile ilçe belediyesinin plan hükümlerini uygulama aşamasında “ikiz veya ayrık nizam” şeklinde değerlendirdiği saptanmıştır.

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 25/03/2013 gün 310227-1013 sayılı yazısı eki 19/03/2013 gün UP2013-13/04 sayılı İnceleme Komisyonu Kararı’nda;
“ULAŞIM KARARI: Ümraniye İlçesi, İnkılap Mahallesi, 2079 ada, 4 parselin Konut Alanından çıkarılarak maxTAKS:0.50, maxKAKS:2.90, Hmax:45.50, bina cephe boyu 40.00m yapılanma şartlarında Otel Alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar plan tadilatı teklifi;
o Teklif Otel fonksiyonunun otopark ihtiyacının yürürlükteki İstanbul Otopark Yönetmeliği doğrultusunda kendi parsel alanı içinde karşılanması,
o 1/1000 ölçekli imar plan tadilatı aşamasında,
- Teklife konu parselin cephe aldığı Küçüksu Caddesi'nden minimum l0m, diğer yollardan ise minimum 5 m. çekme mesafesi sağlanarak,
- 07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme Komisyonu Kararı gereği; karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren teklif alanın cephe aldığı 15 m ve üzeri genişlikteki imar yollarında minimum 5 m, teklif alanın cephe aldığı 15 m genişliğin altındaki imar yollarında ise minimum 3 m çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında gösterildiği şekilde kırılarak Ulaşım Planlama Müdürlüğü'nden tekrar görüş alınması ve bu doğrultuda gerekli yol terklerinin yapılması,
o Teklif plan notlarının 6. Maddesinde yer alan "Otopark ihtiyacını parsel bünyesinde karşılamak kaydı ile iskan edilebilir bir bodrum kat emsale dahil değildir." ifadesinin iptal edilmesi,
o Meri imar planı yapılanma şartlarının aşılmaması, hususlarının yerine getirilmesi şartıyla fonksiyon değişikliği açısından bölgesel ulaşım sistemi bakımından uygun olmakla birlikte yapılanma şartları açısından bölge planı kapsamında değerlendirilmesi uygun görülmüştür.” denilmiştir.
 Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 08/03/2013 gün, 6295695.310.06-544-47106 sayılı yazısında;
“Planlama alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda; kısmen "ÖA-4a" (alüvyon ile temsil edilen, Ağır Mühendislik önlem gerektiren alanlar) ve kısmen de "ÖA-4b" (alüvyon ile temsil edilen, Orta-Hafif Mühendislik önlem gerektiren alanlar) lejantlı alanda kalmaktadır.
"ÖA-4a" alanları; Genel olarak yaklaşık 10 m ve üzeri alüvyon ve altında Pendik formasyonun Kartal üyesinden oluşmuş alanlardır. Yer altı suyu seviyesi düşük olan temel mühendisliği yönünden zayıf zeminlerdir. Alüvyon taşıyıcı olarak değerlendirilmediği için uygulama öncesi yapılacak zemin etüt çalışmalarında alüvyon kalınlığı ve yayılımı tespit edilerek sıyrılması veya yapılar alüvyon altındaki taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Uygulama öncesi yapılacak zemin etüt çalışmalarında yer altı suyu seviyesi tespit edilip gerekli önlemler sunulmalıdır. Olası bir depremde fazla etkilenecek yerler olması nedeniyle yapı tasarımı ve yapımı aşamasında sıkı denetlenmelidir.
"ÖA-4b" alanları; Genel olarak yaklaşık 10 m'den az alüvyon ve altında Pendik formasyonun Kartal üyesinden oluşmaktadır. Alüvyon taşıyıcı olarak değerlendirilmediği için uygulama öncesi yapılacak zemin etüt çalışmalarında alüvyon kalınlığı ve yayılımı tespit edilerek sıyrılması veya yapılar alüvyon altındaki taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Uygulama öncesi yapılacak zemin etüt çalışmalarında alüvyon hesaplanarak 10 m'den az ise harf edilerek temeller sağlam zemine oturtulmalı ve İSKİ, DSİ gibi kurumlardan görüş alınmalıdır. Olası bir depremde fazla etkilenecek yerler olması nedeniyle yapı tasarımı ve yapımı aşamasında sıkı denetlenmelidir. Ayrıca, bu alanlar ile ilgili ayrıntılı bilgiler ekteki rapor örneğinde yer almaktadır.
Sonuç olarak, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yukarda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 27/03/2013 gün 97400625-045-01/309182-60033 sayılı yazısında;
“İlgi dilekçe ile söz konusu taşınmaz maliki Bülent Küçükoğlu "Ümraniye- Küçüksu-İsfalt Tesisleri Arası Bağlantı Yolu Projesi" kapsamında 10,12 m2 kamulaştırmasının mevcut olduğu anlaşılmış olup, adı geçen taşınmaz maliki söz konusu tadilat tekliflerinin onaylanması halinde Ümraniye İlçesi, İnkılap Mahallesi, 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parsel sayılı 806,00 m2 alanlı taşınmazın 10,12 m2’lik kısmını ilgili kuruma bedelsiz terk edeceklerini taahhüt etmişlerdir.” denilmektedir.
 
DEĞERLENDİRME:İlgi (a) dilekçe ile; Ümraniye İnkılap Mahallesi 46-47/2 pafta 2079 ada 4 parselin 280ki/ha yoğunluklu Konut Alanından TAKS:0,50  KAKS:2,90 Hmax:45,50 koşullarında Otel Alanına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifinin plan notları olarak;
“1. Tasdik sınırı, İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, İnkılap Mahallesi, 46-47/2 pafta, 2079 ada, 4 no'lu parsel sınırıdır.
2. Tasdik sınırı içindeki alan Otel alanıdır.
3. Otel alanında yapılanma koşulları;
Max TAKS: 0,50, KAKS:2.90, H max: 45,50 m, bina cephe boyu max: 40.00 m'dir.
4. Parsel Otel dışında iskan edilemez.
5. Bağımsız bölüm olarak konut ve ticaret birimleri yer alamaz. Birden fazla bağımsız bölüm yapılamaz.
6. Otopark ihtiyacını parsel bünyesinde karşılamak kaydı ile iskan edilebilir bir bodrum kat emsale dahil değildir.
7. Yol cephelerinde çekme mesafeleri gerisinde kalmak kaydı ile parsel tamamında bodrum katlar yapılabilir.
8. Açığa çıkan bodrum katta TAKS değeri aşılamaz.
9. Otel alanı fonksiyonunun özelliği gereğince, bodrum kat ve zemin katta lobby ve konferans salonu gibi işlev alanları yer alacağından bodrum kat yüksekliği max: 5.50 m, zemin kat yüksekliği max:7.50 m, normal kat yükseklikleri de max:3.50 m olacaktır.
10. İstanbul İmar Yönetmeliğine uymak şartı ile çatı formu serbesttir. Çatı içinde çıkan alanda yer alacak olan kafe, restaurant vb. alanlar emsale dahildir.
11. İstanbul İmar Yönetmeliğine göre, asansör boşlukları, ışıklık ve hava bacaları vb. alanlar emsale dahil değildir.
12. Uygulama aşamasında giriş-çıkışlar ve otopark alanı ile ilgili olarak UTK (Ulaşım ve Trafik Düzenleme Komisyonu) kararı alınacaktır.
13. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onanmadan uygulama yapılamaz.
14. Uygulama aşamasında ilgili kamu kurum ve kuruluşlardan görüş alınacaktır.
15. Belirtilmeyen hususlarda meri plan hükümleri ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” şeklindeki plan notları getirildiği görülmüştür.
İlgi dilekçe ve ekleri ile tarafımıza iletilen 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifine ilişkin; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı olumlu görüşü ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün ulaşım sistemi bakımından uygun olduğuna ancak yapılanma şartları açısından bölge planı kapsamında değerlendirilmesine dair görüşü, Kamulaştırma Müdürlüğü’nün ilgilisinin 806,00 m2 alanlı taşınmazın 10,12m2’lik kısmını ilgili kuruma bedelsiz terk edeceğini taahhüt ettiğine dair görüşünün bulunduğunu bildirdiği tespit edilmiştir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün görüş yazısında; Küçüksu Caddesi'nden minimum l0m, diğer yollardan ise minimum 5m. çekme mesafesi düzenlenmesi şartı getirilerek çekme mesafelerinin arttırılması şartı getirmiştir.
Ayrıca ada kenarlarının kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren teklif alanın cephe aldığı 15m ve üzeri genişlikteki imar yollarında minimum 5m, teklif alanın cephe aldığı 15m genişliğin altındaki imar yollarında ise minimum 3m çekilerek imar istikametinin bilgi paftasında gösterildiği şekilde kırılarak Ulaşım Planlama Müdürlüğü'nden tekrar görüş alınması gerektiğini vurgulamıştır.
 Son olarak; öneri plan notlarındaki “Otopark ihtiyacını parsel bünyesinde karşılamak kaydı ile iskan edilebilir bir bodrum kat emsale dahil değildir." şeklindeki 6.maddenin Ulaşım Planlama Müdürlüğü görüşü doğrultusunda iptal edilmesi halinde 8.maddede yer alan hükme göre iskan edilebilecek bir bodrum katının olabilirliği ortadan kalkmaktadır.
 Söz konusu teklif plan notları incelendiğinde; önerilen hükümlerin genel olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı detayında olduğu ve meri uygulama imar planı hükümlerine göre yapılandırıldığı anlaşılmaktadır. Uygulama imar planı şartlarına göre 0,40 değerinde olan TAKS değeri 0,50’ye çıkartılmıştır. Plan tadilatı teklifi raporunda yapılanma şartı konusunda yapılan hesaplamaların 1/1000 ölçekli uygulama imar planı şartları değerlendirilerek yapıldığı ve bu durumda emsal şartlarının artırılmadığı (E:3,07 den E:2,90 düşürülerek) sonucuna varıldığı teklif plan raporunda belirtilmektedir.
 Sonuç olarak ilgi (a) dilekçe eki 1/5000 ölçekli nazım imar planı tadilatı teklifi incelendiğinde; meri 1/5000 ölçekli nazım imar planında Konut Alanı’nda yoğunluk değeri 280 ki/ha.dır ki meri plan şartlarına göre 25m. kişi başına inşaat alanı değerinden dolayı E:0,70’e tekabül etmektedir,  bu durumda teklif plan ile önerilen E:2,90 değeri ile mevcutta 533,25m2 olan inşaat alanı 2978,9m2’ye çıkartılarak 2445,65 m² artırılmıştır. Söz konusu teklifin plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu, ayrıca önerilen fonksiyona ilişkin yapılaşma şartları ile 2445,65 m² lik ek inşaat alanı getirerek yapı yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olduğu görülmektedir. ” denilerek.
 İlgi (a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği teklifi, yazımız ekinde sunulmakta olup, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler, ilgi (b) Başkanlık onayı ile 5216 sayılı yasanın 7-b maddesine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ümraniye İlçesi, İnkilap Mahallesi, 46-47/2  pafta,  2079  ada 4 parsel  sayılı yere ilişkin 1/5000 ölçekli  Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup  plan ilke ve kararlarına aykırı nitelik taşımakta olup komisyonumuzca uygun görülmemiştir.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 6. Seçim Dönemi 5. Toplantı Yılı, Haziran Ayı Toplantılarının 13 Haziran 2013 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.


 

Kelime :

Karar Numarası :
Dosya Numarası :
Tarih :
Başlangıç Tarihi :
Bitiş Tarihi :

İstanbul Büyükşehir Belediyesi  / Başkanlık Santral Telefonları Saraçhane: (0212) 455 13 00
Merter: (0212) 449 40 00,  webmaster@ibb.gov.tr